Как правильно оформить предварительный договор купли-продажи квартиры?

Предварительный договор купли-продажи квартиры обязывает стороны в будущем заключить основной договор. Условия, на которых он будет заключен, уже описаны в предварительном договоре. Его оформляют, чтобы подтвердить свои намерения в отношении недвижимости, которая по каким-то причинам не может быть куплена в настоящий момент времени. Например, квартира только строится или покупателю нужно время, чтобы подготовить деньги.

Предварительный договор таит в себе риски для покупателя — человеку без юридического образования тяжело вникнуть во все тонкости документа. Рассмотрим особенности оформления и проблемы, с которыми могут столкнуться стороны после этого.

Как правильно оформить

Предварительный договор часто путают с протоколом о намерениях. Второй документ описывает стремление сторон в будущем заключить сделку, но не несет прямых юридических последствий. Чтобы документ возымел юридическую силу, должны соблюдаться 3 условия:

1. Четкое название: «Предварительный договор».
2. Указание обязательства покупателя и продавца о заключении основной сделки в четко обозначенный срок.
3. Должен быть раздел с условиями основной сделки.

Структурно предварительный договор включает 2 части: условия основного договора и условия предварительного договора. Первая часть описывает обязательства сторон в отношении сделки купли-продажи — объекта недвижимости и его цены. Во второй части собраны условия предварительного договора:

• когда будет заключена основная сделка;
• условия подготовки бумаг;
• порядок уведомления сторон о готовности заключить основную сделку;
• условие об ответственности покупателя и продавца в случае незаключения основной сделки;
• а также ряд других условий, которые являются важными, по факту переговоров в каждом конкретном случае.

Купля-продажи недвижимости требует нотариального удостоверения, и предварительный договор тоже нужно заверить у нотариуса — это прямое требование Гражданского кодекса Украины.

Часто по предварительному договору передают обеспечительный или гарантийный платеж. Эта сумма не всегда является задатком или авансом. После оформления основного договора гарантийный платеж возвращается покупателю. Но на практике эта сумма чаще засчитывается как первый платеж по сделке купли-продажи. Если покупатель нарушит условия документа, обеспечительный платеж останется у продавца как компенсация. Но нередки случаи, когда покупатель теряет задаток не по своей вине, и вернуть его нет возможности по той причине, что предварительным договором не предусмотрены необходимые гарантии и оговорки.

Какие риски

Риски со стороны застройщика

Какие проблемы могут возникнуть на первичном рынке недвижимости:

1. Объект купли-продажи изменится. В предварительном договоре указывается адрес, площадь и номер квартиры. Но когда дом построят, такой недвижимости может не оказаться — изменится планировка, нумерация или этажность дома.
2. На одну квартиру оформлено несколько предварительных договоров. Т.к. недвижимость не является предметом данного соглашения, на одну квартиру можно оформить несколько договоров. Этим пользуются недобросовестные застройщики для привлечения инвестиций.
3. Передача недвижимости в банковскую ипотеку. Если денег на завершение строительства не хватает, некоторые застройщики могут передать права на квартиру в банковскую ипотеку. Кредит от банка идет на завершение строительства.

Чтобы минимизировать эти риски, нужно проверить застройщика: участвовал ли он до этого в судебных спорах, кому принадлежит земля под новостроем и выданы ли компании-застройщику градостроительные условия и ограничения.

Не рискуйте своими деньгами! Воспользуйтесь опытом экспертов LEX INVEST, чтобы безопасно купить недвижимость. Обратите внимание, что говорят клиенты и как они оценивают нашу помощь в комплексном сопровождении сделки.

Кроме того, важно договориться о юридическом сопровождении сделки. Для этого лучше обратиться к юристам по недвижимости. Они смогут сделать экспертную проверку документов, предусмотрят все риски и опишут их в документе. Так вы сможете себя оградить от потери денег и «недостроев», а правильно оформленная документация с учетом всех вариантов развития событий дает покупателю больше шансов в суде, если застройщик окажется мошенником.

Риски на вторичном рынке жилья

Проблемы могут возникнуть не только при покупке квартиры в новострое, но и на вторичном рынке:

1. Риск замены объекта недвижимости. Такое может произойти, если владелец подал старый техпаспорт на квартиру. Когда придет время заключать основной договор, выяснится, что в квартире изменили количество комнат или срезали балкон. Как итог — объект недвижимости не отвечает характеристикам, указанным в документе. Чтобы избежать этого, нужно прийти в квартиру и проверить ее соответствие техпаспорту.
2. Прописанные несовершеннолетние в квартире. Продать такую недвижимость без согласия опекунов невозможно. Чтобы не допустить такой ситуации, требуйте у продавца справку о прописанных в квартире лицах.
3. Продажа одной квартиры нескольким людям. Продавец оформляет несколько предварительных договоров, получает обеспечительный платеж и исчезает. В конечном счете выясняется, что квартиру уже купил другой человек. Вернуть деньги и возместить убытки можно через судебное разбирательство.
4. Наличие ареста на объекте недвижимости. По закону, продать такую квартиру нельзя. Проверить объект недвижимости на наличие ареста самостоятельно невозможно, но можно с помощью юристов.

На вторичном рынке жилья действуют такие же правила, как и на первичном: продавцов нужно проверять, а сделки лучше заключать после консультации с юристом.

Юридическая сила документа

Когда наступят сроки или обстоятельства, указанные в предварительном договоре, стороны должны оформить основной договор. Если отказаться от сделки на этом этапе, контрагент может потребовать возмещения убытков, нанесенных неисполнением обязательств.

Документ прекращает свое действие в трех случаях:

• стороны заключили основную сделку;
• основной договор не оформлен в течение срока, указанного в предварительном договоре;
• стороны не направили предложение о заключении основной сделки.

Поэтому в предварительном договоре лучше указать не конкретный день проведения основной сделки, а период, когда это можно сделать. Так вы успеете понять, что вторая сторона уклоняется от своих обязательств и обратитесь в суд, пока документ еще имеет юридическую силу.

Выводы

1. Предварительный договор от протокола о намерениях отличается четко прописанным названием, разделом об условиях заключения основного договора и сроках этой сделки.
2. Документ нужно обязательно заверять у нотариуса.
3. Платежи, которые передает покупатель, являются авансом или задатком: все зависит от того, как прописаны условия. Продавец получит эти деньги в качестве компенсации, если инвестор откажется от сделки.
4. Чтобы снизить риски при покупке квартиры в новострое, нужно хорошо проверить застройщика и договориться о юридическом сопровождении сделки.
5. Указывайте не один день, а период, когда можно заключить основную сделку. Если другая сторона будет уклоняться в течение нескольких дней, у вас будет больше времени, чтобы обратиться в суд.